金利上昇で銀行が直面する「困り事」と、不動産投資家が今取るべき戦略

本エピソードでは、不動産投資で年収1億円を達成したマサ社長が、現在進行形で起きている銀行業界の構造変化と、それに伴う不動産投資家への影響を実体験を交えて解説している。マサ社長は、自身が複数の銀行から「預金を増やしてほしい」「定期預金に移してほしい」という緊急の依頼を相次いで受けた経験をきっかけに、金融庁の指導や銀行の体力強化、業界再編といった背景要因を分析。その上で、2026年以降に融資環境が二極化する可能性を指摘し、今から準備すべき具体的なアクションを提示する。リスナーは、銀行が「貸し渋り」ではなく「預金集め」に奔走しているという逆説的な現状と、そこから生まれるチャンスのタイミングを理解できる内容となっている。

0:00銀行からの緊急依頼——預金増額の実態

マサ社長は冒頭、ある銀行から突然かかってきた電話の内容を明かす。知人である銀行の担当者から「小林社長、1億円入れてくれませんか」と依頼があったという。当時、その口座にはすでに5,000万円が預けられていたが、銀行側は「今月中にお願いできますか」と切迫した口調で要請してきた。マサ社長が「1億円入れたら、融資を優遇してくれますか？」と尋ねると、担当者は「もちろんです」と即答したという。

さらに同じ月に、信用組合からも「預金の一部を定期預金に移してほしい」という依頼が来た。普通預金から定期預金への移動は、物理的にはいつでも解約可能だが、銀行にとっては「動かされにくいお金」として内部留保として扱いやすくなる。マサ社長は、このような依頼が複数の金融機関から同時期に来たことに違和感を覚え、「何かあったのか」と問い詰めたところ、担当者からは「上からの指示で」という曖昧な返答しか得られなかったという。

この経験からマサ社長は、金融庁が何らかの動きをしており、全国の銀行が一斉に預金集めに動き出しているのではないかと推測する。実際、マサ社長は1億円以上の預金を移動させた銀行もあれば、新たな預金口座を開設して定期預金の枠を増やした銀行もあると語る。ただし、その代わりに「融資の相談はお願いしますよ」と条件を付けることを忘れなかったという。

2:05銀行が預金を集める3つの理由——金融庁の圧力と業界再編

マサ社長は、銀行が今まさに預金集めに奔走している背景として、大きく3つの要因を挙げる。第一は「銀行自身の体力強化」だ。日本全国で人口が減少し、中小企業の倒産が増加する中、地方の融資先が減少している。さらに金利上昇トレンドにより、企業の返済負担が重くなり、銀行にとっては貸し倒れリスクが全国的に上昇している。このため金融庁から「貸し倒れに備えて預金を増やし、体力を強化せよ」というお触れが出ている可能性が高いとマサ社長は指摘する。

実際、マサ社長の会社は某銀行に約5,000万円を預けていたが、銀行内部には顧客の「ランク」が存在するという。担当者から「BランクからAランクに上がるには1億円を超えてほしい」と相談され、マサ社長が「1億円入れたら格付けが上がるんですか」と確認したところ、担当者は「そうなんです」と認めたという。これは帝国データバンクの点数に似た、銀行独自の評価システムが存在することを示唆している。

第二の理由は「金融機関の合併・吸収の加速」だ。マサ社長は具体例として、千葉銀行と千葉工業銀行のグループ化、青森銀行と道徳銀行の合併による「青森道徳銀行」への移行、愛知銀行と中京銀行の統合などを挙げる。これらの動きは2025年以降も続いており、全国的に銀行の数が減少している。金融庁としては、各行の採算が合いにくくなっている現状を踏まえ、業界全体の再編を促しているとマサ社長は分析する。合併により預金量も融資残高も増え、自己資本比率が改善すれば、各行は競争に勝ち残りやすくなる。

第三の理由は「預金の不採算性」だ。銀行は預金に対して金利を支払わなければならない。日本の金利はまだ低いものの、ネット銀行のキャンペーン金利は1%程度まで上昇しており、低くても0.02%〜0.05%の金利を支払っている。預金だけでは銀行は赤字になるため、集めた預金を貸し出して利益を上げる必要がある。つまり、預金を集めることは、将来的に貸し出しを増やすための布石でもあるのだ。

7:51預金集めの裏にある銀行のジレンマ——貸し出しとのバランス

マサ社長は、預金を集めることが銀行にとって「不採算」である一方、貸し出しを増やすチャンスでもあると説明する。銀行は預かった預金をそのまま寝かせておくことはできないため、貸し出しに回さざるを得ない。しかし、現時点では融資環境は決して緩くなっていない。むしろ「結構厳しい」状況だとマサ社長は認める。

「令和の富裕層研究所」で1年前や1年半前に語っていた頃と比べると、融資が出づらい属性に対しては「思ったより融資が伸びない」「そんなに自己資金を入れろと言ってくるのか」という現状がある。より属性が高く、自己資金を多めに入れられる人でなければ借りられない状況が続いている。

ただし、マサ社長はここで重要なポイントを指摘する。銀行は今、体力作りに注力している段階であり、貸し出しよりも預金集めと合併による体質強化に意識が向いている。しかし、2026年、2027年以降には、集めまくった預金を貸し出さなければ銀行の利益が出なくなる。そのタイミングで、融資が出やすくなる銀行が現れる可能性が高いというのだ。

実際、マサ社長のところにも最近、支店長が交代した銀行から「収益不動産の検討をしてくれませんか。ぜひ融資を検討させてほしいので、物件情報を待っています」という連絡があったという。それまで全く貸してくれなかった銀行が、支店長交代を機に突然前向きになった事例だ。このように、銀行ごとにトレンドが変わるタイミングがあり、それを狙うことが重要だとマサ社長は強調する。

10:40支店長登場のタイミング——銀行との関係構築の鍵

マサ社長は、不動産投資家にとって銀行との関係構築が極めて重要だと語る。特に、支店長が直接登場するタイミングは、銀行がその顧客を「重要顧客」として認めた証拠だという。マサ社長自身の経験では、ある銀行で2棟目の物件を購入し、3棟目の融資を検討し始めた頃に支店長が登場したという。また、早いケースでは1棟目の融資や数千万円の運転資金を借りた時点で支店長が連れてこられることもある。

支店長が登場するということは、銀行がその顧客に対して「前向き」であり、融資の可能性が高いことを意味する。マサ社長は「支店長が来てくれることは大歓迎と考えていい」と断言する。ただし、銀行によって規模感や融資額の基準は異なるため、一概には言えないとも付け加える。

この話題は、リスナーからも「支店長を引き出す方法を教えてほしい」という声が上がるほど関心が高いテーマだ。マサ社長は、別の動画で詳しく解説する可能性を示唆している。

12:452026年以降の融資環境——二極化とチャンスの到来

マサ社長は、今後の融資環境について明確な予測を立てている。2026年以降、融資が「借りられる人」と「借りられない人」に二極化する動きが加速すると見ている。そして、銀行が預金を集めまくった結果、貸し出しに回さざるを得なくなるタイミングが2026年中旬から後半にかけて訪れる可能性があると指摘する。

このタイミングを逃さないためには、今から準備をしておくことが重要だ。具体的には、以下の3つのアクションが求められる。

第一に、今すぐ物件を買える人は、自己資金を多めに入れるケースもあるが、それをクリアできるなら今のうちに物件を仕込んでおくべきだ。現在の厳しい融資環境でも貸してくれるということは、銀行からの評価が極めて高い証拠だからだ。

第二に、地方の築古物件（築古フル）は避けるべきだ。地方は疲弊しており、銀行も減少しているため融資が出にくい。また、融資が出たとしても融資期間が短く、歳差（築年数と融資期間の差）が合いにくい。さらに、出口戦略として5年後、10年後、20年後に物件が売れるかという点で、非常に売れにくくなっている。マサ社長は「地方の築古フルは避けた方がいい」と明確に警告する。

第三に、今すぐ買えない人でも、自己資金を増やす努力と、勤めている人は年収を上げる努力を怠らないことだ。そして、常に金融機関の情報をキャッチし、自分でアポを取って「今、こういう状況ですが融資は出ますか？物件を持ち込んでみてもいいですか？」と定期的に問い合わせることが重要だ。

15:12実践すべきアクション——ローラー訪問と情報収集

マサ社長は、具体的な行動として「ローラー訪問」を推奨する。自分の住んでいるエリアや会社が所在するエリアの金融機関に片っ端からアポを取り、融資の可能性を探るのだ。このような活動を定期的に行っている人は意外と少ないため、やることで検討してくれる銀行が出てくる可能性が高い。

実際、3月までは厳しかったのに、4月から担当や支店長が変わって「ちょっと前向きに取り組みたいので、一度資料を持ってきてくれませんか」という話になることもある。預金集めの動きは全国的なものであり、2025年の秋頃から急に活発化しているため、2026年以降に貸し出しフェーズが来る可能性は十分にある。

マサ社長は、リスナーに対して「皆さんの関われる可能性のあるエリアの金融機関にローラー訪問してアタックしていく」ことを強く勧める。その中で、自分に融資が出る銀行が見つかれば、そこで物件を購入することを検討してほしいと語る。

まとめ

本エピソードの核心は、銀行が「貸し渋り」ではなく「預金集め」に奔走しているという逆説的な現状と、それが不動産投資家にとっては中期的なチャンスになるという点にある。マサ社長の実体験に基づく具体的なエピソードは、金融機関の内部事情をリアルに伝えており、単なる理論ではなく現場の生きた情報として価値が高い。特に、銀行の「ランク」や「支店長登場のタイミング」といった実務的な知見は、不動産投資家にとって即座に活用できるノウハウだ。2026年以降の融資環境の二極化を見据え、今から自己資金を増やし、金融機関との関係を構築しておくことの重要性を強く認識させる内容だった。

要点

• マサ社長は複数の銀行から「預金を増やしてほしい」「定期預金に移してほしい」という緊急依頼を同時期に受けており、これは金融庁の指導による全国的な動きである可能性が高い
• 銀行が預金を集める理由は3つ：①貸し倒れリスク上昇に備えた体力強化、②業界再編（合併・吸収）の加速、③預金の不採算性を貸し出しで補う必要性
• 銀行内部には顧客の「ランク」が存在し、預金残高によって格付けが変わる。マサ社長は5,000万円から1億円に増額することでAランクに上がることを確認した
• 現在の融資環境は依然として厳しく、属性が高く自己資金を多く入れられる人でなければ借りられない状況が続いている
• 2026年以降、銀行が集めた預金を貸し出さざるを得なくなるタイミングで、融資環境は「借りられる人」と「借りられない人」に二極化する
• 地方の築古物件（築古フル）は融資が出にくく、出口戦略も困難なため避けるべき。高利回りの築浅物件か土地からの新築が推奨される
• 今すぐ物件を買える人は自己資金を多めに入れてでも早めに仕込むべき。買えない人も自己資金増額と年収向上に努め、金融機関への定期的なヒアリング（ローラー訪問）を実施すべき
• 支店長が登場するタイミングは銀行が重要顧客と認めた証拠であり、融資の可能性が高まる。支店長交代を機に方針が変わる銀行もあるため、常に情報をキャッチすることが重要