不動産投資1棟目：フルローンか頭金か——自己資金の使い方と最新融資トレンドを徹底比較

本エピソードでは、不動産投資初心者が最初の1棟物件を購入する際に直面する「フルローン（借入100％）でいくべきか、頭金を入れるべきか」という核心的な問いについて、マサ社長が最新の金融機関の融資トレンドを踏まえて実践的に解説している。かつては少ない自己資金でフルローンが通った時代もあったが、ここ数年は融資環境が厳しくなっており、現実的には頭金と諸経費を合わせて物件価格の11～12％程度の自己資金が必要になるケースが一般的だ。ただし、物件の収益性や出口戦略次第では、あえて多めの頭金を入れることで長期的に大きなリターンを得た実例も紹介されており、「自己資金をいかにセーブするか」という基本セオリーと「物件の質によっては頭金投入を厭わない」という柔軟な判断基準の両方が示されている。

0:00フルローンと頭金の基本構図——なぜ今、自己資金が必要なのか

マサ社長はまず、不動産投資の第一次ブーム期と現在の融資環境の違いを明確にする。かつては「すごい少ない資金でフルローン、オーバーローンでお金が貸していただけた」時代があったが、ここ数年は残念ながらそこまで緩くなく、厳しくなっているのが正直なところだと指摘する。特に1棟目のアパートローンを組むケースが多く、その際にどの程度の自己資金が必要かは、多くの投資初心者が最も気にするポイントだ。

ここで重要なのは、単に「頭金を入れるか入れないか」という二者択一ではなく、金融機関ごとの融資条件の違い、物件の収支計画、そして投資家自身の属性（年収・金融資産・保有物件数）によって最適解が変わるという点である。マサ社長は「常に金融機関のトレンドが変わっていく」と述べ、最新の情報を基に判断する必要性を強調している。

2:12オリックス銀行の融資条件——95％ローンが標準、年収800万円が目安

マサ社長は、1棟目投資家が最もよく相談する金融機関として、オリックス銀行と駿河銀行の2行を挙げる。これらの銀行の最大の特徴は、居住地に関係なく融資が出ることだ。地元の信用金庫や地方銀行では、居住地や法人の登記場所によって融資の可否が決まってしまうが、オリックス銀行や駿河銀行は全国どこに住んでいても、首都圏や主要都市の物件に対して融資を出してくれる。

オリックス銀行で1棟目を購入する場合、フルローン（100％融資）は「残念ながら出ない」とマサ社長は断言する。一部の非常に属性の良い人には100％出るケースもあるが、実際には95％程度のローンが多く、つまり5％は頭金として自己資金を用意しなければならない。さらに、仲介手数料、固定資産税、不動産取得税、火災保険・地震保険、印紙代などの諸経費が別途かかり、これが物件価格の6～7％程度になる。したがって、95％ローンが通ったとしても、頭金5％＋諸経費6～7％で合計11～12％の自己資金が必要になる計算だ。

具体的な数字で示すと、7,000万円の物件をオリックス銀行で買う場合、11％で770万円、約800万円の自己資金が必要になる。さらに年収については、オリックス銀行は「できれば800万円以上」を求める傾向がある。年収の10倍までが融資の目安で、年収800万円なら8,000万円、年収1,000万円なら1億円程度まで、最大1億5,000万円までが融資条件となっている。ただし、属性が良ければフルローンに近い条件で諸経費5～6％だけで済むケースも「ないことはない」と補足している。

3:39駿河銀行の特徴——年収の20～30倍の融資が可能、ただし頭金は同様に必要

駿河銀行についてマサ社長は、年収のハードルはオリックス銀行と同様に700万～800万円程度で、フルローンが出るケースも「ないことはない」としながらも、やはり95％や93％ローンになるケースが多いと説明する。駿河銀行の最大の特徴は、年収倍数がオリックス銀行より大きいことだ。具体的には、年収の20倍から30倍の融資が出るケースが多く、年収1,000万円の人であれば2億円から3億円程度の融資が可能になる。

このため、1億円の物件を2棟、3棟と購入するケースや、オリックス銀行で1棟目を買って枠がなくなった後、駿河銀行で2棟目を買うという使い分けも現実的だ。頭金については、オリックス銀行と同様に5～7％程度の自己資金を入れ、プラス諸経費6～7％で、合計すると同程度の自己資金が必要になるとしている。

4:43頭金を入れることの本質——借金減少とキャッシュフロー改善のトレードオフ

マサ社長は、頭金を入れることの本質的な意味を整理する。頭金を入れれば入れるほど自己資金は減るというデメリットがある一方で、借金が減るというメリットがある。自己資金を多く入れられるということは、借りる金額が減っていることであり、毎月の返済額は下がり、結果として毎月のキャッシュフローは増える。

したがって、自己資金に余力があるのであれば、多少多めに頭金を入れても、毎月のキャッシュフローが増える分を考慮すれば、それは合理的な判断になり得る。ただし、ここで重要なのは「自己資金回収利回り（CCR）」をしっかり見ることだ。CCRが良ければ大きな自己資金を入れても良いが、CCRが悪ければその物件は見送るべきだとマサ社長は指摘する。物件ごとに判断していく必要があるというのが、彼のスタンスである。

また、頭金を入れることに対して「残高が減るのが嫌だ」「2棟目に取っておきたい」という気持ちも理解できるとしながらも、1棟目の収支が良く、CCRが良好で、さらに売却によるキャピタルゲインが見込める物件であれば、自己資金を多少入れても「貯金みたいなもの」だと考えるべきだと述べている。

5:47実例紹介——1億8,000万円の物件に4,000万円の頭金を入れた判断と結果

マサ社長は自身の過去の投資事例を具体的に紹介する。約1億8,000万円の物件を購入する際、融資が十分に伸びきれなかったことや追加コストが発生したこともあり、結果的に頭金として3,500万～4,000万円弱を入れなければならなくなった。1億8,000万円のうち4,000万円を自己資金として投入したわけで、これは「結構大きなお金」だった。

しかし、この物件は「確実に2億5,000万円以上で売れる」と確信できるほど安く買えていた。将来2億5,000万円以上で売れるなら、今4,000万円の自己資金を出しても、売却時に戻ってくるどころか利益が乗って戻ってくる。マサ社長はこの4,000万円を「貯金だと思って」購入を決断した。毎月の家賃収入で数十万円のキャッシュフローがプラスになり、売却時には2億5,000万円以上で売れるという確信があったからだ。

結果はどうなったか。物件は実際に2億5,000万円以上で売れ、爆益で終わった。4,000万円を一旦物件に投下したことで資金は寝ていたが、毎月数十万円のキャッシュフローで自己資金回収利回りも悪くなかった。売却時には、4,000万円の自己資金を含めて1億円以上のお金が戻ってきた計算になる。この経験からマサ社長は、「頭金をセーブしながら買いたいという方針は基本として正しいが、場合によっては相場より安く買える物件なら、頭金を多めに入れてでも買う選択肢もある」と結論づけている。

8:26プロパーローンの世界——事業性融資では頭金10％が標準、金利は1％台も

1棟目をオリックス銀行や駿河銀行で購入した後、次のステージとして「プロパーローン」のフェーズに入る。プロパーローンとは事業性の融資で、関東圏であれば千葉銀行、横浜銀行、東日本銀行、爽やか新金、東京東新金など、不動産投資に対する事業性融資を出してくれる金融機関が該当する。

具体的には、法人で2棟、3棟と実績を作った後、その法人の決算書をこれらの金融機関に持ち込み、「次の物件を貸してくださいませんか」と相談する。財務状況がOKと判断されれば、事業性の融資が受けられる。しかし、この段階でもフルローンは「ほぼほぼ出ません」。一般的には頭金10％を入れるのが普通で、さらに諸経費も必要になるため、合計で10％＋諸経費分の自己資金を用意する覚悟が必要だ。

ただし、プロパーローンの金利は比較的低いというメリットがある。千葉銀行であれば今でも1％台で融資を受けられるし、りそな銀行のような純メガバンクで融資が通れば、金利が1％を切る人もいる。マサ社長の面談に来る医師などは、りそな銀行で金利0.85％で融資が出ているケースもあるという。しかし、そのような好条件でも頭金10～15％を入れるよう求められるケースが多い。それでも「入れて増えて帰ってくると分かっているなら入れる」という判断になる。

10:34まとめ——自己資金の使い方は物件の質と出口戦略で決まる

本エピソードを通じてマサ社長が伝えたかったのは、フルローンか頭金かという二者択一ではなく、投資家の状況、物件の質、金融機関の条件を総合的に判断する必要性である。基本セオリーは「自己資金をなるべくセーブし、ローンをたくさん出してもらって買う」ことだが、物件が相場より安く買えていて、キャピタルゲインが見込めるのであれば、頭金を多めに入れることも合理的な選択肢になる。

また、金融機関ごとに融資条件は異なり、オリックス銀行は年収の10倍まで、駿河銀行は20～30倍までと、融資可能額に差がある。1棟目はこれらの銀行でスタートし、実績を積んでからプロパーローンに進むという「ゴールデンルート」が一般的だ。最終的には、個々の投資家の年収、金融資産、保有物件数、そして購入する物件の収支計画によって、最適な金融機関と頭金の額が決まってくる。

要点

• 現在の融資環境では、1棟目のフルローンはほぼ不可能で、頭金5％＋諸経費6～7％の合計11～12％程度の自己資金が標準的
• オリックス銀行は年収の10倍まで、駿河銀行は年収の20～30倍まで融資可能で、両行とも年収800万円以上が目安
• 頭金を多く入れると自己資金は減るが、借金が減り毎月のキャッシュフローは増えるため、CCR（自己資金回収利回り）で判断すべき
• 相場より安く買える物件でキャピタルゲインが見込めるなら、頭金を多めに入れても「貯金」と考えて投資する選択肢がある
• マサ社長は1億8,000万円の物件に4,000万円の頭金を入れ、結果的に2億5,000万円以上で売却して爆益を得た実例を持つ
• 2棟目以降のプロパーローンでは頭金10％が標準だが、金利は1％台、場合によっては1％を切る好条件も存在する
• 金融機関ごとに融資条件が異なるため、自分の属性と物件に合った銀行選びが投資の成否を分ける